Comprar usado y refaccionar o comprar a estrenar en 2026
Con el costo de construcción en U$S 1.800/m² vendible y los usados premium en USD 3.000–3.500/m², la decisión ya no es tan obvia como parecía.
Si estás evaluando comprar un departamento usado para refaccionarlo a tu gusto o ir por uno a estrenar, los números de 2026 cambian la ecuación tradicional. El costo de construcción del metro cuadrado vendible se acerca a U$S 1.800, mientras que los usados de alta gama ya cotizan entre USD 3.000 y USD 3.500/m².
La decisión que muchos están tomando
Comprar usado y refaccionar ya no es automáticamente más barato que comprar a estrenar. El costo de construcción en dólares alcanzó niveles récord — USD 969/m² solo de construcción, sin terreno — mientras que los precios de usados se mantienen en torno a los USD 2.200/m² para el segmento estándar.
Para el segmento premium, la diferencia se reduce considerablemente:
| Opción | Costo por m² (USD) |
|---|---|
| Usado estándar + refacción | 2.200 + 400–600 |
| Usado premium + refacción alta gama | 3.000–3.500 + 800–1.200 |
| A estrenar (segmento medio) | 2.800–3.200 |
| A estrenar (premium) | 3.500–4.000 |
| Construir propio (sin terreno) | 2.500+ (alta gama) |
¿Cuánto cuesta refaccionar a tu gusto?
Si tu prioridad es construir tu vivienda con materiales de calidad, diseño e importaciones de alta gama, el costo de refacción varía según el nivel:
| Nivel de refacción | Costo por m² (USD) |
|---|---|
| Refacción básica | 400 – 600 |
| Refacción media | 700 – 900 |
| Refacción alta gama | 1.000 – 1.500 |
| Refacción premium con importaciones | 1.500+ |
Para una refacción de alta calidad con terminaciones finas, materiales importados y diseño personalizado, podés alcanzar o superar los USD 1.000–1.500/m². En el nivel premium con importaciones de alta gama, el valor puede superar los USD 1.500/m².
En enero de 2026, el costo de construcción superó la barrera de los $2.000.000 por metro cuadrado. Esto impacta directamente en el costo de refacción de tu departamento usado.
Tu caso: ¿cuándo vale refaccionar?
- Ya poseés el terreno o el departamento usado está en una zona sin nuevos desarrollos
- Querés mantener la ubicación exacta (Palermo, Recoleta, Retiro)
- El usado está en buen estado estructural, sin cambios en hormigón
- Querés personalizar cada detalle: aberturas, pisos, grifería de diseño
- El costo del usado + refacción es menor que a estrenar en la misma zona
- Querés evitar la obra, los permisos municipales y coordinar profesionales
- El a estrenar tiene mejor relación calidad-precio en tu zona objetivo
- Querés financiación directa con la constructora
- El edificio nuevo tiene amenities que no tenés en el usado
- El usado requiere refacción estructural, con cambios en hormigón e instalaciones
Ejemplo real · departamento en Belgrano de 80 m²
| Opción | Costo total (USD) |
|---|---|
| Usado Belgrano + refacción alta gama | 260.000 + 100.000 = 360.000 |
| A estrenar Belgrano (premium) | 300.000–340.000 |
| Construir nuevo en lote (sin terreno) + terreno | 200.000 + 180.000 = 380.000 |
En este caso, comprar usado y refaccionar resulta ligeramente más económico, pero con la ventaja de la ubicación exacta que buscás.
¿Qué incluye el costo de refacción?
Para tener un presupuesto real de tu refacción, considerá: materiales — 40 a 50% del costo, entre pisos, aberturas, grifería y sanitarios; honorarios profesionales del arquitecto diseñador, 8 a 12%; instalaciones eléctricas, sanitarias y de gas, 15 a 20%; permisos municipales y derechos de construcción, 3 a 5%; y obra gruesa y terminaciones a cargo de la constructora, 25 a 30%.
Dentro del presupuesto, los rubros que más pesan son la estructura y obra gruesa (23 a 30% del precio total), las instalaciones eléctricas (8 a 12%), las sanitarias (8 a 10%) y las terminaciones en pisos y aberturas (25 a 35%). Si buscás materiales de alta gama, estos porcentajes pueden aumentar de forma significativa.
Importante: los valores de construcción no incluyen IVA (21%), honorarios profesionales ni derechos de construcción.
Materiales importados en 2026
Para quienes buscan terminaciones de alta calidad, el mercado ofrece aberturas con doble vidrio, pisos importados, grifería de diseño y materiales especializados. Sin embargo, en los últimos años se observaron restricciones y falta de disponibilidad, algo que puede impactar en plazos y costos. Si vas a refaccionar con alta gama, anticipate en la compra y consultá con tu arquitecto sobre disponibilidad real.
¿Cuándo vale la pena refaccionar?
El mercado inmobiliario residencial de la Ciudad de Buenos Aires cerró 2025 con costos convalidados y proyecciones de mayor estabilidad para 2026. Refaccionar vale la pena si la diferencia de precio entre usado + refacción y a estrenar es de al menos 15–20%, si la ubicación del usado es irrenunciable, si buscás personalización total y si el usado está en buen estado estructural.
Perspectivas: ¿esperar o comprar ahora?
Si el mercado continúa convalidando estos niveles y se logra atenuar la inflación, no sería improbable ver créditos hipotecarios en un plazo no muy lejano. Si encontraste un usado en la zona que querés, con buen estado estructural y a un precio que te permite refaccionar con alta gama por menos de USD 350.000 en 80 m², vale la pena considerarlo.
La clave es encontrar un usado en buen estado estructural, en una zona sin nuevos desarrollos, y donde la diferencia de precio sea de al menos 15–20% respecto al a estrenar.