Con el costo de construcción de U$S 1.800/m² vendible y usados premium en USD 3.000-3.500/m², ¿qué opción es mejor para tu próxima inversión?
Buenos Aires, 16 de julio de 2026 – Si estás evaluando comprar un departamento usado para refaccionarlo a tu gusto o ir por uno a estrenar, los números de 2026 cambian la ecuación tradicional. El costo de construcción del metro cuadrado vendible se acerca a U$S 1.800, mientras que los usados de alta gama ya cotizan entre USD 3.000 y USD 3.500/m².
La decisión que muchos están tomando en 2026
Comprar usado y refaccionar ya no es automáticamente más barato que comprar a estrenar. El costo de construcción en dólares alcanzó niveles récord (USD 969/m² solo de construcción, sin terreno), mientras que los precios de usados se mantienen en torno a los USD 2.200/m² para el segmento estándar.
Para el segmento premium, la diferencia se reduce considerablemente.
Opción Costo por m² (USD)
Usado estándar: USD 2.200/m²
Usado premium: USD 3.000 – 3.500/m²
Costo construcción vendible: USD 1.800/m²
Usado premium + refacción alta gama USD 3.000-3.500 + USD 800-1.200
A estrenar (segmento medio) USD 2.800-3.200
A estrenar (premium) USD 3.500-4.000
Construir tu propio (sin terreno) USD 2.500+ (alta gama)
¿Cuánto cuesta refaccionar un departamento usado a tu gusto?
Si tu prioridad es construir tu vivienda con materiales de calidad, diseño e importaciones de alta gama, el costo de refacción varia según el nivel:
Nivel de refacción Costo por m² (U$S)
Refacción básica U$S 400 – 600
Refacción media U$S 700 – 900
Refacción alta gama U$S 1.000 – 1.500
Refacción premium con importaciones U$S 1.500+
Para una refacción de alta calidad con terminaciones finas, materiales importados y diseño personalizado, puedes alcanzar o superar los U$S 1.000-1.500/m². En el nivel premium con importaciones de alta gama, el valor puede superar los U$S 1.500/m².
El costo de construcción aumentó 21,97% en un año
El índice APYMECO de marzo 2026 ubicó el precio de construcción en $2.064.767/m² con una variación mensual del 1,81% y 21,97% interanual. Esta tendencia alcista se mantiene en 2026:
Abril 2026: $1.426.968
Mayo 2026: $1.447.715
En enero de 2026, el costo de construcción superó la barrera de los $2.000.000 por metro cuadrado. Esto impacta directamente en el costo de refacción de tu departamento usado.
Tu caso: ¿cuándo vale comprar usado y refaccionar?
COMPRAR USADO Y REFACCIONAR es mejor opción si:
✅ Ya posees el terreno o el departamento usado está en una zona donde no hay nuevos desarrollos
✅ Querés mantener la ubicación exacta (ej: Palerm , Recoleta, Retiro)
✅ El usado está en buen estado estructural (no requiere cambios en hormigón, estructura)
✅ Querés personalizar cada detalle a tu gusto (aberturas, pisos, grifería de diseño)
✅ El costo del usado + refacción sea menor que a estrenar en la misma zona
COMPRAR A ESTRENAR es mejor opción si:
✅ Querés evitar el trabajo de obra, permisos municipales y coordinación de profesionales
✅ El a estrenar tiene mejor relación calidad-precio en tu zona objetivo
✅ Querés financiación directa con la constructora
✅ El edificio nuevo tiene amenities que no tenés en el usado (piscina, gimnasio, coworking)
✅ El usado requiere refacción estructural (cambios en hormigón, instalaciones)
Ejemplo real: departamento en Belgrano de 80 m²
Opción Costo total (USD)
Usado Belgrano (80 m²) + refacción alta gama USD 260.000 + USD 100.000 = USD 360.000
A estrenar Belgrano (80 m², premium) USD 300.000-340.000
Construir nuevo en lote Belgrano (80 m², sin terreno) USD 200.000 + terreno USD 180.000 = USD 380.000
Conclusión: En este caso, comprar usado y refaccionar es ligeramente más económico (USD 340.000 vs USD 350.000), pero con la ventaja de la ubicación exacta que quieres.
¿Qué incluye el costo de refacción para tu departamento?
Para tener un presupuesto real de tu refacción, debes considerar:
Materiales (40-50% del costo): pisos, aberturas, grifería, sanitarios
Honorarios profesionales (8-12%): arquitecto diseñador
Instalaciones (15-20%): eléctricas, sanitarias, gas
Permisos municipales (3-5%): derechos de construcción
Constructora/manualidad (25-30%): obra gruesa, terminaciones
Mobiliario y equipamiento (adicional): si querés cocina de diseño, iluminación
Importante: Los valores de construcción no incluyen IVA (21%), honorarios profesionales ni derechos de construcción. Para tu refacción, debes sumar estos costos adicionales.
Los rubros que más impactan en tu refacción
Para el presupuesto de refacción de tu departamento, ten en cuenta que:
Estructura y obra gruesa: 23-30% del precio total
Instalaciones eléctricas: 8-12%
Instalaciones sanitarias: 8-10%
Terminaciones (pisos, aberturas): 25-35%
Si buscas materiales de alta gama (pisos importados, aberturas con doble vidrio, grifería de diseño), estos porcentajes pueden aumentar significativamente.
Materiales importados: ¿qué está disponible en 2026?
Para quienes buscan terminaciones de alta calidad, el mercado ofrece aberturas con doble vidrio, pisos importados, grifería de diseño y materiales especializados. Sin embargo, en los últimos años se han observado restricciones y falta de materiales importados para terminaciones y grifería, lo que puede impactar en disponibilidad y costos.
Recomendación: Si vas a refaccionar con alta gama, anticipate en la compra de materiales importados y consulta con tu arquitecto sobre disponibilidad real.
¿Cuándo vale la pena el esfuerzo de refaccionar?
El mercado inmobiliario residencial en la Ciudad de Buenos Aires cerró 2025 con un escenario de costos convalidados y proyecciones de mayor estabilidad para 2026. Para tu caso, refaccionar vale la pena si:
La diferencia de precio entre usado + refacción y a estrenar es de al menos 15-20%
La ubicación del usado es irrenunciable (no hay nuevos desarrollos en esa zona)
Querés personalización total (no te conformas con lo que la constructora ofrece)
El usado está en buen estado estructural (no requiere obras costosas de hormigón)
Perspectivas para 2026: ¿esperar o comprar ahora?
Si el mercado continúa convalidando estos niveles y se logra atenuar la inflación, no sería improbable que volvamos a ver créditos hipotecarios en un plazo no muy lejano, lo que generaría más opciones para compradores con capacidad de compra efectiva.
Para tu decisión hoy: Si encontraste un usado en la zona que querés, con buen estado estructural y a un precio que te permite refaccionar con alta gama por menos de USD 350.000 (en 80 m²), vale la pena considerar. Los costos de construcción han aumentado 21% en un año, y no hay señales de bajada inmediata.
Herramienta para tu decisión
La actualización mensual del costo de construcción incorpora la evolución en pesos y dólares, incidencia por metro cuadrado, detalle por rubro, y gráficos históricos desde 2008.
Usa esta información para:
Evaluar tu presupuesto de refacción
Comparar con el mercado de a estrenar en tu zona
Proyectar costos a 6-12 meses
Negociar con tu arquitecto y constructora
Conclusión final para tu decisión: En 2026, comprar usado y refaccionar con alta gama puede ser ligeramente más económico que comprar a estrenar premium (USD 340.000 vs USD 350.000 en 80 m²), pero con la ventaja de la ubicación exacta que quieres y la personalización total. La clave es encontrar un usado en buen estado estructural, en una zona donde no hay nuevos desarrollos, y donde la diferencia de precio sea de al menos 15-20% respecto al a estrenar.
**Fuentes: APYMECO, CAMARCO, LA NACION,Reporte Inmobiliario, Zonaprop, Mercado.com.ar , Cocich,Primera Edición,Cronista, Francisco Sabato, Archivotecnico.com, InfoBAE,Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Ambito, DGEyC-GCBA / BCRA